По оценкам агентства Knight Frank, в 2012—2013 годах число сделок с премиум-недвижимостью Италии увеличилось на 50%. За повышением спроса следует и рост цен — в некоторых регионах (Лигурия, Венеция) прирост в 2012 году доходил до 5% в квартал.
При этом цены в Италии все еще остаются весьма привлекательными по сравнение с европейскими лидерами в люкс-сегменте: Лондоном, Дублином, Мадридом и Барселоной. Как отмечает региональный президент в Европе и на Ближнем Востоке FIABCI (Международная федерация недвижимого имущества, International Real Estate Federation) Антонио Кампаньоли, примерно 50% элитной недвижимости Италии расположено в Тоскане, Лигурии и Ломбардии. За ними следуют Венето, Венеция и остров Сардиния (курорты Порто-Черво и Порт-Ротондо).
Что касается цен, то лидером остается Коста-Смеральда — небольшая семейная резиденция на пять спален и с хорошим видом на престижном курорте Сардинии обойдется в среднем в 9 миллионов евро. На озере Комо объект примерно такого же уровня будет стоить около 7 миллионов евро.
В ежегодном анализе регионального рынка элитной недвижимости Knight Frank указывается, что среди покупателей из России и стран СНГ наибольшей популярностью пользуются остров Сардиния, регионы Умбрия, Лигурия и итальянские озера.
В большинстве случаев покупатели ищут в Италии не краткосрочный объект для инвестиций, а именно летнюю резиденций (виллу у моря или поместье в сельской местности) для себя и своей семьи. Исключение составляет Венеция, где наиболее востребованы апартаменты на две и более спален в отреставрированных исторических домах с видом на Гранд-канал либо с выходом на площадь Сан-Марко или в районе Дорсодуро. Стоимость недвижимости этого класса колеблется от 800 000 до 1,5 миллиона евро.
Итальянский берег мечты
Как отмечает глава сардского агентства недвижимого имущества Immobiliare Le Rosemarine Роса Флорес, с момента постройки Порто-Черво и Порто-Ротондо (в 60-х годах прошлого века) стоимость элитной недвижимости на острове остается стабильно растущей. «Обуславливается это очень просто — большинством вилл на курортах владеют очень богатые люди, у которых не было необходимости продавать свою недвижимость во время кризиса. На рынок попали виллы, принадлежащие первой волне переселенцев — зажиточных итальянцев, англичан и немцев. Однако, учитывая, что таковых было немного, это предложение не сильно повлияло на общую картину», — отмечает специалист.
Что касается средних цен на недвижимость, то на Сардинии есть два главных показателя: это близость к морю и, в некоторых случаях, соседи. 30 лет назад власти острова ввели запрет на новое строительство в прибрежной зоне. По сути своей это значит, что ни один новострой не имеет шанса на приватный выход к морю или частный пляж. Купить виллу с выходом к морю сегодня и в Порто-Черво, и в Порто-Ротондо весьма сложно, и обычно на продажу выставляется объекты, требующие основательной реконструкции. При этом начальная цена даже самой скромной виллы не опустится ниже 60 миллионов евро. Чаще же стоимость сделки будет в районе 100 миллионов евро. Если говорить о средней цене недвижимости на курортах, то на берегу моря она составляет 300 000 евро/кв. м, тогда как в целом на острове в два раза ниже 150 000 евро/кв. м. Например, современная дизайнерская вилла в Порто-Черво, на склоне горы Миата и с панорамным видом на море (площадь участка — 4 га, виллы 1 300 кв. м), выставлена на продажу за 20 миллионов евро. Любая аналогичная по классу вилла на берегу моря будет стоить на порядок дороже.
Что касается соседей, то, по признанию Антонио Кампаньоли, эта ситуация характерна для всей Италии. Многие покупатели из стран бывшего СССР готовы платить немалые суммы за право приобрести имущество, расположенное рядом с виллой влиятельного (согласно ситуации в конкретной стране) человека. Это вносит некоторую нестабильность в общую картину, так как продавец и покупатель оценивают недвижимость не только объективно (состояние, расположение, площадь и т.д.), но и субъективно.
Недвижимость Италии с видом на море.
Тоскана - Сердце Италии
Что касается Тосканы и других регионов Италии, то цены на элитную недвижимость, естественно, зависят от региона: так, современная вилла на берегу озера Комо может оцениваться в 50 миллионов евро, а в не столь престижном месте точно такая же вилла будет продаваться по цене в 10 раз меньше.
По мнению Антонио Кампаньоли, «материковая Италия привлекает инвесторов своими возможностями приобрести художественную и историческую недвижимость. В частности, здесь по-прежнему есть шанс купить замок, который можно использовать как личную резиденцию». Любое здание, требующее основательной реновации, можно рассматривать как интересный объект для вложении. Например, поместье XVI века в центре Тосканы общей площадью 80 га, с пятью отдельно стоящими виллами и разрешением на современную реновацию, предлагается за 12 миллионов евро. Расположенный в самом центре Флоренции полностью обновленный дом постройки XVI века и площадью 300 кв. м, с частным садом, выставлен на рынок за 4 миллиона евро. Отреставрированный бывший монастырь (участок — 0,3 га, дом — 2 200 кв. м), находящийся в центре Сан-Ремо, оценен в 8 миллионов евро.
Строгий контроль
Покупая недвижимость в Италии, требующую реновации, или участок земли под новое строительство, предварительно рекомендуется узнать, какие действия с данным объектом разрешено производить. В каждом регионе есть свой орган, который следит за соблюдением правил строительства и выдает разрешения на изменение внешнего вида любого строения. Так, на Сардинии архитектурный комитет никогда не разрешит строительство ультрасовременной виллы — все должно быть выдержано в островном стиле, включая цвет стен: допустимы только «натуральные оттенки», отмечает Роса Флорес. Нельзя на Сардинии строить и белые дома (хотя именно с белых вилл и отелей начинался Порто-Черво). Любое нарушение влечет за собой уголовную ответственность и денежный штраф. Нарушитель обязан в указанный срок исправить все огрехи, а если он самовольно увеличил площадь строительства — снести лишние построенные метры.
: Элитная недвижимость Италии у моря - Империя, вилла у пляжа
: Элитная недвижимость Италии - Дорогая вилла в Санремо у моря
Процесс пошел
Пик продаж элитной итальянской недвижимости традиционно приходится на самое начало и самый конец сезона — апрель и октябрь. Приобретать недвижимое имущество и землю в Италии могут как граждане ЕС, так и граждане третьих стран на абсолютно одинаковых основаниях. Процедура различается только для физических и Юридических лиц. Процесс оформления покупки занимает в Италии немного времени и довольно прозрачен, однако специалисты все же рекомендуют найти в стране местного представителя для ведения сделки. В свою очередь, Антонио Кампаньоли особо подчеркивает необходимость перед началом купли-продажи затребовать у продавца подтверждение его юридического права на продажу объекта, а также получить гарантии на период после сделки, в том числе застраховать приобретенную резиденцию от юридических рисков.
Для частного лица процесс покупки недвижимости длится примерно месяц, пошлина при продаже составляет 10% от кадастровой стоимости имущества. К примеру, кадастровая стоимость небольшой виллы на берегу моря в Порто-Черво составляет 1,5 миллиона евро (при продажной — минимум в 60 миллионов евро). Ежегодный налог на недвижимость на эту виллу составит от 5 до 7 евро на каждую 1 000 евро кадастровой стоимости (то есть от 7 500 до 10 500 евро в год). Пошлина нотариуса — 0,5-1% от суммы сделки, агентство получает 4% (платится пропорционально покупателем и продавцом). Если дом или вилла является основным местом жительства, то налог на недвижимость не взимается. Помимо этого, владелец должен оплачивать налог консорциуму (аналог муниципального налога) и, если того требует закон региона, обеспечить постоянное проживание на вилле (это может быть постоянный домоправитель или специальная обслуживающая компания).
Сам процесс купли-продажи итальянской недвижимости условно можно разделить на три этапа. Первый — предложение продавцу (proposta d’acquisto). Обычно покупатель выписывает продавцу чек в размере 5% от стоимости объекта. Если чек принят, значит, продавец обязуется продать имущество на заявленных условиях. Далее происходит подписание предварительного контракта (preliminare di compravendita), продавец получает 10—20% от стоимости объекта. После чего начинается процесс оформления недвижимости в новую собственность, который занимает около месяца. На этом же шаге выплачиваются комиссионные агентству. Завершающий этап подразумевает подписание акта о передаче имущества в присутствии нотариуса и окончательный расчет между покупателем и продавцом. Далее документы идут на оформление в Регистр собственности (еще около 30 дней), после чего за новым владельцем окончательно закрепляется право собственности на имущество.
В случае если недвижимость покупает юридическое лицо, государственная пошлина составит 10% от продажной стоимости. Если фирма-покупатель не офшорная, то процесс купли-продажи займет тот же месяц. Для офшоров процедура более длительная, так как власти Италии, прежде чем дать разрешение на сделку, проведут проверку реальных получателей выгоды офшорной компании.
